Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 2/2021 nhu cầu giao dịch loại hình nhà riêng/nhà phố tại TP.HCM vẫn tăng trưởng ổn định. Cụ thể, tại các quận nội thành như Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp, quận 7, lượt tìm kiếm sản phẩm nhà liền thổ vẫn tăng trung bình từ 8-14% so với các tháng đầu năm. Đặc biệt, loại hình nhà phố mặt tiền đường tại các quận nội thành có lượt quan tâm tìm mua tăng 12% so với quý 1/2021.
Không chỉ nhu cầu tìm mua gia tăng mà giá bán của phân khúc này cũng biến động mạnh. So với 3 tháng đầu năm, giá rao bán nhà liền thổ tại TP.HCM tăng trung bình từ 2-5%, cá biệt một số khu vực còn ghi nhận mức giá rao bán tăng gần 11%. Giá chào bán trung bình loại hình nhà liền thổ tại TP.HCM hiện rơi vào tầm từ 7-10 tỷ đồng/căn. Riêng với các khu vực đô thị mới nổi như trung tâm TP. Thủ Đức, giá nhà liền thổ đạt trung bình 15-21 tỷ đồng/căn.
Khan hiếm nguồn cung khiến nhà liền thổ luôn là phân khúc có biên độ tăng giá cao trong các năm gần đây. Ảnh minh họa
Số liệu mới đây từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra, 6 tháng đầu năm, nguồn cung nhà liền thổ hạn hẹp, giá bán tại các dự án vẫn giữ đà tăng liên tục. Cụ thể, đối với phân nhà liền thổ, biệt thự, nhà phố, nguồn cung sơ cấp chào bán chỉ khoảng 770 căn, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước. Dù chịu nhiều tác động từ dịch Covid-19 nhưng giá bán nhà liền thổ tại thị trường thứ cấp vẫn tăng khá ấn tượng, khoảng 13% so với cùng kỳ 2020. Theo Bà Võ Thị Khánh Trang, PGĐ Bộ phận Nghiên cứu Savills, lý do nhà liền thổ vẫn tăng giá cao là bởi nhu cầu của nhà đầu tư vẫn có, đặc biệt là những sản phẩm nhà phố, biệt thự được phát triển trong các dự án tổ hợp. Sản phẩm này nguồn hàng hạn chế, chất lượng dịch vụ sống cao, phù hợp với nhu cầu mua ở thực của đại bộ phận khách hàng nên luôn ghi nhận xu hướng tăng giá qua mỗi lần giao dịch.
Tuy nhiên, ở một diễn biến khác, dù giá bán tăng nhưng lượng giao dịch thực và sức tiêu thụ nhà liền thổ tại TP.HCM trong quý vừa qua lại không hề tăng trưởng, thậm chí là sụt giảm mạnh. Trong 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 500 căn nhà liền thổ được tiêu thụ thành công, giảm 50% so với cùng kỳ. Theo các đơn vị phân phối sản phẩm này chia sẻ, nguyên nhân chính khiến sức mua giảm phần nhiều đến từ ảnh hưởng của nguồn cung. Hiện nay nguồn cung mới và lượng hàng tồn kho nhà liền thổ thấp nên lượng giao dịch cũng vì vậy mà giảm thấp trong 6 tháng vừa qua. Tuy nhiên cũng cần kể thêm là yếu tố giá bán tăng quá nhanh và cao đang khiến nhà liền thổ trở thành phân khúc kén người mua, không còn dành cho số đông người mua nhà.
Phân tích về thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM cho biết, nhà liền thổ là loại hình sản phẩm có giá bán khá cao và liên tục tăng mạnh trong các năm vừa qua, vượt xa tầm tay nhiều người mua nhà. Xét về giá bán giữa nhà liền thổ và chung cư thì hiện nay giá nhà liền thổ cao hơn gấp 2-3 lần giá bán chung cư. Không chỉ vậy, tốc độ tăng giá của nhà liền thổ hiện cao hơn từ 1-4 lần so với mức tăng giá của chung cư.
Ông Đinh Minh Tuấn đưa ra dẫn chứng cụ thể như, tại Bình Thạnh, giá chung cư vào khoảng 4,5 tỷ đồng/căn nhưng nhà liền thổ là 10,2 tỷ đồng/căn, khu vực Tân Phú, nếu chung cư chỉ tầm 2,5 tỷ đồng/căn thì nhà liền thổ lại đến 7 tỷ đồng/căn. Riêng với khu vực TP. Thủ Đức, giá chung cư hiện vào khoảng từ 2,3 -5,7 tỷ đồng/căn, giá nhà liền thổ chào bán trung bình từ 7-21 tỷ đồng/căn. Tốc độ tăng giá nhà liền thổ tại khu Nam và khu Đông là từ 4-8% qua mỗi quý trong khi tốc độ tăng giá của chung cư chỉ khoảng 1-2%.
Chính yếu tố giá bán quá cao đang đẩy nhu cầu mua nhà liền thổ từ TP.HCM chuyển dịch về các tỉnh vệ tinh lân cận. Ảnh minh họa
Chênh lệch trên giá bán là vậy nhưng lợi nhuận từ đầu tư cho thuê nhà liền thổ lại thấp hơn rất nhiều so với chung cư. Theo nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ hiện nay tuy khá thấp, chỉ vào khoảng từ 4-5%/năm nhưng vẫn cao hơn mức lợi nhuận chưa đến 3% của nhà liền thổ. Cụ thể, nếu lợi nhuận cho thuê chung cư tại quận Bình Thạnh, quận có tỷ suất lời từ cho thuê thấp nhất thị trường đạt khoảng 3,9%/năm thì nhà liền thổ tại quận này cũng chỉ mang lại tỷ suất lợi nhuận chưa đến 2,6%. Tương tự, khu vực TP. Thủ Đức, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê vào khoảng 4,1% còn nhà liền thổ thì ở mức 1,9 -2%.
Sự sụt giảm lợi nhuận từ đầu tư nhà liền thổ bên cạnh việc chịu ảnh hưởng lớn từ đại dịch Covid-19 còn đến từ thực tế giá bán nhà liền thổ liên tục tăng nóng trong khi giá thuê phân khúc này lại giảm mạnh qua các năm. Nhu cầu thuê giảm sút trong khi chi phí đầu tư cao khiến nhà liền thổ trở thành khoản đầu tư không phải luôn bảo chứng an toàn.
Ông Tuấn cho rằng, trong 6 tháng tới, thị trường BĐS TP.HCM tuy vẫn phải tiếp tục đối mặt với những thách thức của việc bùng phát dịch bệnh nhưng với các chiến dịch tiêm vắc-xin cho cộng đồng đang được triển khai rộng rãi, thị trường kỳ vọng sẽ có những bước phục hồi vào những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Xét về hướng mua ở thực, nhà liền thổ vẫn là loại hình được chuộng nhất. Tuy nhiên việc giá nhà TP.HCM liên tục tăng cao, vượt khả năng tài chính của đại bộ phận khách hàng khiến giao dịch loại hình này khó bùng nổ mạnh mẽ như các năm trước đó. Nhu cầu tìm mua sản phẩm này đang có xu hướng chuyển dịch về các tỉnh thành vùng ven, hưởng lợi nhiều nhất là các thị trường Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá nhà đất còn mềm và nhiều tiềm năng phát triển.
Theo Bất động sản